El
Banco Central de Reserva del Perú publica periódicamente notas de estudios
relacionadas a los indicadores del mercado inmobiliario. El primer indicador es el ratio precio de
venta / ingreso por alquiler anual, denominado PER. Este indicador nos da la
información sobre cuántos años tomaría para que los ingresos de alquiler
alcancen el valor del departamento, teniendo en consideración que el flujo de
pagos de alquiler y el valor del inmueble no variarán en el futuro.
Los precios
de los departamentos se obtienen a través de encuestas telefónicas, la
información sobre los alquileres se obtiene del diario El Comercio, se
utiliza un muestreo simple, se calculan
las medianas de los precios de las viviendas y de los alquileres por distritos
y finalmente se calcula el PER agregado por cada uno de los distritos
escogidos. En la estimación, se considera un ratio agregado de Lima
Metropolitana que es un promedio de los ratios de los diferentes distritos
considerados.
Otro
indicador es el precio de venta / índice de costo de construcción, que se
construye en base a información de precios de viviendas de los distritos de La
Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, y un índice de costo de construcción. Para el caso de
este índice se toma información del Instituto Nacional de Estadística e
Informática INEI relacionada al índice de materiales de construcción y al
índice de costo unificado de mano de obra, cuyas ponderaciones son 57% y 43%,
respectivamente. Un aumento de este ratio sería una evidencia que los precios
de las viviendas aumentan a una mayor velocidad que los costos de construcción.
El
ratio precio de venta / índice de costo total de vivienda se diferencia del
anterior en que éste incluye el valor del terreno. Las ponderaciones son las
siguientes: materiales de construcción (40%), mano de obra (30%) y precio del
terreno (30%).
En
cuanto al indicador PER, en el siguiente cuadro tenemos información sobre los
distritos que se utilizan para su respectiva construcción.
PRECIO
DE VENTA / INGRESO POR ALQUILER (PER)
distritos
|
IVT10
|
IVT 11
|
IIIT 12
|
Jesús María
|
11.9
|
13
|
15.5
|
La Molina
|
16.1
|
15.8
|
12.4
|
Lince
|
14.8
|
14.1
|
14.2
|
Magdalena
|
10.9
|
12.5
|
13.1
|
Miraflores
|
13.3
|
15.7
|
15.3
|
Pueblo Libre
|
14.1
|
15.3
|
15.2
|
San Borja
|
14.7
|
17.2
|
16.8
|
San Isidro
|
13.8
|
16.7
|
17.2
|
San Miguel
|
14.8
|
12.8
|
16.1
|
Surco
|
14.7
|
16.3
|
17.1
|
Promedio
|
13.9
|
14.9
|
15.3
|
Podemos
observar en el cuadro que el ratio PER disminuyó en La Molina, pasando de 16.1 en
el IV trimestre del 2010 a 12.4 en el III trimestre del presente año. En otros
distritos también se presentaron pequeñas disminuciones como fue el caso de
Miraflores, Pueblo Libre, San Borja.
El
distrito que más aumentó fue San Miguel conjuntamente con San Isidro. En el
caso del primero, después de disminuir a fines del año 2011, aumentó
fuertemente en el III trimestre del 2012, pasando 12.8 a 16.1. En el caso de
San Isidro, aumentó de 13.8 (III trimestre 2010) a 17.2 (III trimestre 2012).
Abajo
tenemos dos figuras que muestran el ratio PER desde el segundo trimestre del
año 2010 hasta el tercer trimestre del presente año.
Se
puede apreciar la fuerte caída en el distrito de la Molina, pero lo más
sorprendente es que los ratios estarían convergiendo hacia valores entre trece
y diecisiete.
Cabe
destacar que el BCRP plantea en sus informes unos criterios de evaluación (http://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Peru)
de la siguiente manera: ratio PER de 5 a
12.5 el inmueble es considerado con un precio subvaluado; con un PER de 12.5 a
25 el precio es normal, y finalmente, un PER de 25 a 50 el precio es
sobrevaluado. Se podría decir luego de ver estos criterios que mientras el
ratio PER sea menor de 25, no habría ningún riesgo que el precio de la vivienda
este sobrevalorada y que por tanto la burbuja pueda explotar. Sin embargo,
ratios menores de 25 no significa que no exista un exceso de demanda lo que
conlleva a la existencia de una burbuja.
Como
ejemplo tenemos el ratio PER de diferentes países de América Latina publicados
por Global Property Guide: Brasil, 18, Argentina, 15, Nicaragua, 14, Colombia,
13, Uruguay, 13, El Salvador, 13, Ecuador, 13, Perú, 12, Costa Rica, 12,
Méjico, 11, Chile, 11 y Panamá, 11. Sorprende que Perú esté por arriba de
Méjico y Chile
En
relación a los datos antes analizados, a finales del 2010, el promedio del
ratio PER de los distritos que figuran en la tabla anterior son menores que 25.
Ante esta situación, el BCRP nos dice que no debemos preocuparnos porque las
señales del mercado no son en absoluto riesgosas.
Lo
interesante sería comprender a profundidad los criterios antes señalados en el
sentido que porqué tendríamos que esperar que el ratio PER llegue a 25. Estos
criterios han sido planteados en base a experiencia en mercados donde la
burbuja inmobiliaria sí explotó. Algo parecido al famoso y riesgoso 7% del PBI del déficit de la cuenta corriente
de la balanza de pagos como fue el caso de Méjico en 1994.
En el siguiente artículo analizaremos los
precios de venta por metro cuadrado y
los precios de alquiler por metro cuadrado de los distritos antes mencionados
para luego continuar con el análisis de otros indicadores del mercado inmobiliario.